住宅设计使用寿命50年 房子根本住不到70年(图)

 

2021-05-09 12:47

  有关住宅用地70年使用期满后如何续期的政策又有新动向。据媒体报道,《土地管理法》的修订将在年内审议。该法的征求意见稿中,总计有49条新增法条。最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

  尽管目前对70年到期后到底是有偿续期还是无偿续期的问题还说不准,但是这一消息出来后,引起了各方激烈的讨论。有市民表示,辛苦一辈子买了房,如果到期后还得续费,那岂不是相当于一辈子都在租房子住?而更多的市民对这一政策条文持质疑和反对态度。不过相关人士纷纷表示,住宅用地续期涉及70年后的事情,一切都无定数,其实市民无需担心。

  尽管住宅用地70年使用期满后如何续期的问题尚未有定论,但是这一消息出来后,还是引起了业界人士的注意。而普通大众则是更担心今后住宅用地到期后,还得缴纳费用才能继续居住,心理上难以接受。对此,业内人士认为,大众的心情可以接受,但毕竟是70年后的事情,不用过于操心。

  首先是如何保证住宅70年屹立不倒。“现在来讨论70年后的土地问题,我认为倒是首先要看看,70年后房子究竟还有多大的使用价值”,一开发商笑称道。据悉,我国住宅设计使用寿命一般为50年,但是未达到设计使用年限即被拆除,早已是司空见惯的现象。有关机构曾统计过,国外100多年的住宅都能用,而我国住宅寿命平均只有30年左右,不少20多年的住宅就因为质量或者规划调整等问题而被拆迁。以此来看,现在绝大多数住宅都达不到70年的寿命,超不过土地的使用期,如何续期的问题也就不存在了。住宅50年设计寿命和70年土地使用期不对接的问题曾在制定相关法规时引起过争议,后因设计寿命若提高至70年,设计标准、建筑成本都要提高而不了了之。

  住宅寿命问题后,还有人的寿命问题。“现在讨论这个真的没意义”,广州知名房产研究专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)认为,“最早的商品房到现在还不到30年的时间,涉及到期后怎么续期以及收费的问题,基本上都是下代人的事情了。”据了解,现在买楼的中坚力量是30~40岁的中青年人,70年后基本上都已过了期颐之年。“到时人还在不在,即便人在,但还在不在这个房子住,都是没影儿的事情,何苦操心”,市民艾女士表示。

  不过,一些市民对记者表示,并不是仅仅担心自己身前的事情,无非是为子孙后代考虑,希望下一代能轻松点,不用像自己那样当房奴。对此有关专家则表示,这种担心也没必要。未来国家政策都还会变化,例如遗产法、继承法等等,可能像国外一样,继承而来的财产大打折扣,跟续期缴费相比,根本就不值一提了。“就算其他法律法规不会变化,住宅用地70年期限的政策也可能发生变化”,业内人士表示,改革开放30年以来,我国的土地政策在坚持国有的基础上,在操作层面已经发生变化。最明显就是土地进入市场流转,改变了以往国家和集体既是所有权人也是使用权人的做法。土地政策还会不断变化,说不定70年后土地政策会在产权上有所突破,进而有部分私有的可能。“用现在的认知去预测70年后的事情,非常不切实际。”

  据了解,广州市约在1993年左右才出现了住宅土地的有偿使用。此前,包括单位建设的房改房,都是零地价进行使用,只是在转手买卖才需要补缴地价。广州市有关部门负责人表示,目前广州还没有出现住宅用地土地使用权到期的问题,而此类问题在广州的出现,还要等到差不多50年以后。

  而不少人担心这个政策出来后,会给今后楼市带来影响,业内人士则表示,几十年以后的事情,跟现在还扯不上关系。某开发商负责人表示,楼盘在开发时,已由开发商一次性支付了70年土地出让金,房子的价格也是包含了这个费用后来卖的。至于70年以后土地如何续期收费问题,跟现在的楼市没关系。也有市民表示,住宅续期问题会影响二手楼,因为住宅续期收费会影响二手楼价格,导致整个行情变化。对此有中介人士表示,市场总是在变化,二手楼房源也总是更新换代,跟住宅续期交不交费没多大关系,何况还是很久以后的事情。

  国土资源部某官员:不能说“根据规定自动续期”,就代表满70年的住宅可能“有偿”续期,住宅满70年是否有偿续期并无定论。“有偿续期”的推测,也与制定《土地管理法》(征求意见稿)相关条款的初衷不一致。

  广州市房管局新闻发言人黄文波:至今没有收到《土地管理法》相关的征求意见稿,对于住宅续期问题,《物权法》已有相关原则,具体如何处置,要收到征求意见稿再说,而且各地的标准并不一样。

  “住宅用地有偿续期本来就该有的”,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说。

  黎文江认为,在住宅用地有偿还是无偿续费上,政府还没有下定论,这就给今后的政策预留了空间。他建议通过修改物权法,用物业税的办法来代替土地使用权出让金,以此解决住宅用地续期收费问题。他表示,现在地价占到房价的40%,而一次性缴纳70年土地使用权出让金更加重了土地成本,造成房价居高不下。如果将部分土地出让金转为物业税的形式,既可降低地价,也可以解决今后续期的问题。

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